Studi Kasus Cap Rate: Pengertian, Faktor yang Mempengaruhi, dan Cara Menghitung

Investasi real estate memang kerap menjadi buruan. Sebelum Anda terjun ke jenis investasi ini, biasanya investor melakukan analisis cap rate. Cap rate adalah perhitungan dalam melihat peluang peningkatan Tingkat Pengembalian atau Rate of Return (ROR).

ROR sendiri adalah kerugian dan keuntungan investasi dalam jangka waktu tertentu. Ada beberapa aspek atau faktor yang mempengaruhinya yang perlu Anda perhitungkan pada cap rate ini. Maka dari itu, jangan lewatkan ulasan di bawah ini contoh studi kasus menghitung cap rate!

investasi real estate. Hasil perhitungan kemudian dinyatakan dalam bentuk persentase. Prinsipnya, semakin tinggi nilai cap rate, maka semakin baik

Pasalnya, angka yang tinggi menandakan ROR yang tinggi pula. ROR ini bersifat alami, intrinsik dan tidak leverage.

Biasanya ukuran ini digunakan dalam menghitung kapitalisasi pasar selama satu tahun dengan anggapan bahwa properti dibeli secara tunai. Meski cap rate sangat esensial dalam menghitung cepat, Anda tidak disarankan untuk berpatok pada satu indikator saja, atau pada kasus ini hanya pada cap rate saja.

Mengapa demikian? Alasannya, cap rate tidak mempertimbangkan faktor nilai uang di masa mendatang dan berbagai faktor lainnya.

Faktor yang Mempengaruhi Tingkat Kapitalisasi

Dilansir dari Tipe properti, misalnya rumah hunian, toko, kantor, industri, apartemen, hotel, atau tempat rekreasi.

Solvabilitas penyewa.

Penerimaan sewa reguler.

Jangka waktu dan perjanjuan sewa menyewa.

Tingkat pasar secara keseluruhan dari properti dan faktor-faktor yang mempengaruhi penilaiannya.

Fundamental makro ekonomi wilayah.

Dan faktor-faktor yang memengaruhi bisnis penyewa lainnya.

Perlu diketahui pula, keuntungan dari investasi properti diasumsikan bahwa tingkat pertumbuhan investasi searah dengan tingkat inflasi yang berlaku pada saat pengembalian tersebut.

Dengan kata lain, berbagai tingkat keuntungan yang dihasilkan dari properti, biaya terkait dengan properti, dan penilaian pasar properti saat ini dapat secara signifikan mengubah tingkat kapitalisasi.

Rumus Perhitungan Cap Rate dan Contohnya

Terdapat lebih dari satu versi rumus yang tersedia untuk menghitung tingkat kapitalisasi. Investopedia mengatakan bahwa versi yang paling populer perhitungan cap rate adalah ketika net operating income (NOI) atau pendapatan operasional bersih properti dibagi dengan nilai pasar pada saat rumus ini diperhitungkan.

Jadi jika disusun menjadi secara matematis, berikut adalah rumus cap rate:

Cap rate = Pendapatan operasional bersih / Nilai pasar saat ini (harga jual) dari properti

Pada versi kedua, tingkat kapitalisasi didapat dari perhitungan biaya perolehan properti atau biaya modal asli. Dan susunan rumusnya adalah sebagai berikut:

Cap rate = Pendapatan operasional bersih / Harga beli properti

Contoh Studi Kasus Perhitungan Cap Rate

harga jual yang dipatok pemilik rumah sesuai atau tidak dengan propertinya:

9,1% = $ 40.000 / X

X = 40.000 / 9,1%

X = $439.560

Dari perhitungan di atas terlihat bahwa tingkat cap rate setinggi 9,1% seharusnya memberikan Properti A dengan harga jual $439,560. Nilai pasar sebelumnya mencapai $475.000. Artinya, harga yang terdaftar tersebut melebihi nilai pasar sebanyak $35.440.

Nilai pasar $475.000 baru dikatakan benar apabila NOI properti mencapai $43.225 (didapatkan dari $475.000 x 9,1%). Kini Anda bisa memutuskan untuk tetap membeli properti atau tidak.

2. Contoh perhitungan cap rate saat jual

Aplikasi cap rate kedua digunakan untuk menemukan nilai pasar dari real estate yang ingin dijual. Caranya dengan berpedoman pada nilai pasar dari properti yang baru dijual di lokasi setempat.

Oleh karena itu, Anda perlu menemukan properti dengan jenis, ukuran dan lokasi yang serupa dengan properti yang ingin Anda jual. Lalu analisis untuk menemukan nilai pencatatan dan pendapatan operasional bersih (NOI). Lantas, bagaimana cara mendapatkan informasi tersebut?

Cara terbaik adalah dengan menghubungi agen real estate setempat atau mengunjungi situs jual beli real estate di internet. Nantinya Anda akan mendapatkan NOI masing-masing properti pembanding yang bisa digunakan dalam perhitungan cap rate.

Contoh kasus

Adapun rumus dari cap rate adalah sebagai berikut:

Sebagai contoh, misalnya tingkat kapitalisasi sebesar 9,1%, sama seperti contoh sebelumnya. Dari angka tersebut dapat digunakan lagi untuk mencari nilai pasar dari real estate yang ingin dijual.

Tentunya Anda sudah mengetahui NOI dari properti tersebut. Maka, asumsikan NOI properti adalah $38.000.

Selanjutnya masukkan angka tersebut ke dalam rumus di bawah ini:

9,1% = $38.000 / X

X = $38.000 / 9,1%

X = $417.582

Kesimpulannya, harga properti yang sesuai nilai pasar yang berlaku saat ini adalah $417.582. Perhitungan cap rate ini memudahkan Anda dalam menentukan harga jual yang tepat untuk properti tersebut. Nantinya harga tersebut yang akan didaftarkan pada situs jual beli rumah.

Cap rate adalah pengukuran yang cukup esensial dalam investasi properti. Perhitungan ini membantu Anda agar tidak rugi selama proses investasi. Sekian dari pembahasan ini, semoga informasi di atas dapat dipahami.