Untuk meminimalisir kurang maksimalnya pemanfaatan suatu aset properti dapat dilakukan studi terlebih dahulu, yaitu menggunakan analisis highest and best use atau penggunaan tertinggi dan terbaik. Biasa disingkat dengan HBU, Highest and Best Use (HBU) adalah analisis yang akan memerhatikan empat hal pokok, yakni fisik, peraturan, keuangan, dan produktivitas suatu bangunan di lahan.
Baik pada tanah kosong (vacant land) atau tanah yang dianggap kosong (land as vacant), analisis HBU dapat digunakan untuk mencari tahu daya guna lahan tersebut ketika properti atau alternatif properti dikembangkan di atas tanahnya.
Baca juga: Mengenal Rentabilitas atau ROI dan Cara Menghitungnya
Jika dua atau lebih alternatif properti telah memperoleh hasil analisis yang layak secara fisik, secara legal diizinkan, dan layak secara finansial, maka kriteria HBU akan terpenuhi jika tolok ukur finansial yang ada lebih baik daripada alternatif properti lainnya.
Contoh Kasus Penerapan Highest and Best Use (HBU)
Contoh Highest and Best Use (HBU) adalah analisis pada lahan kosong seluas 1200 m2 di Jalan Biliton, Surabaya, memerhatikan empat aspek, yaitu fisik, legalitas, finansial, dan produktivitas maksimum. Penjabaran analisis dapat dilihat sebagai berikut.
1. Aspek Fisik
Lokasi lahan strategis dan terletak di pusat kota. Daerah sekitar cocok untuk membangun pertokoan, perkantoran, hotel, atau tempat hiburan. Bentuk persegi panjang pada lahan memudahkan dalam memilih alternatif dan proses pembangunan nantinya.
Utilitas lengkap, mulai air, listrik, dan telepon. Dari segi aksesibilitas, lahan berada di dekat area yang dilewati transportasi umum, seperti angkutan kota dan taxi.
2. Aspek Legalitas
Dengan zoning komersial, jenis kegiatan pada lahan akan digunakan untuk kegiatan perdagangan jasa. Luas bangunan dari sisa Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah 459 m2. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum layak, yaitu sebesar kurang dari 60%.
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah 300%, dan lima lantai adalah jumlah ketinggian maksimum. Luas seluruh lantai 2295 m2 dan Koefisien Dasar Hijau (KDH) minimum sebesar 10%.
3. Aspek Finansial
Aspek ini meliputi perhitungan biaya investasi, perencanaan pendapatan, perencanaan biaya operasional dan hasil analisis aspek finansial dengan menganalisis nilai masing-masing properti menggunakan Net Operating Income (NOI).
4. Aspek Alternatif
Setelah melewati aspek finansial, perhitungan nilai lahan diperoleh pada alternatif pertokoan dengan harga Rp16.536.234/m2 dengan 65% sebagai persentase kenaikan. Bila lahan ini kosong, maka nilainya hanya Rp10.000.000/m2.
Highest and Best Use (HBU) adalah analisis penggunaan suatu lahan dengan memerhatikan aspek fisik yang memungkinkan, legalitas atau hukum yang diizinkan, finansial yang memungkinkan, serta produktivitas maksimal yang dapat dihasilkan.
Posting Komentar untuk "Studi Kasus Highest and Best Use (HBU): Pengertian, Fungsi, Tujuan dan Cara Menentukannya"